Negli ultimi anni, il mercato immobiliare romano ha visto un forte aumento delle richieste di cambio di destinazione d’uso, in particolare per trasformare vecchi uffici (categoria catastale A/10) in moderni appartamenti residenziali, o viceversa, per adibire grandi appartamenti del centro storico a studi professionali o strutture ricettive. Ma come funziona esattamente dal punto di vista tecnico e legale?
Con opere o senza opere?
La prima distinzione fondamentale per capire l’iter da seguire è se il cambio di destinazione avviene con o senza l’esecuzione di lavori edili.
- Cambio d’uso senza opere: Si verifica quando l’immobile passa da una categoria all’altra senza alcun intervento edilizio. In alcuni municipi di Roma, l’iter è più snello, ma richiede comunque una verifica di conformità.
- Cambio d’uso con opere: Se per trasformare l’ufficio in abitazione devi aggiungere un bagno, creare una cucina o modificare gli spazi, servirà un titolo edilizio (solitamente una SCIA o, in casi complessi, un Permesso di Costruire).
La SCIA e il pagamento degli Oneri Concessori
Il cambio di categoria (es. da commerciale a residenziale) comporta quasi sempre un passaggio tra “categorie funzionali” diverse. Questo significa che, secondo il Comune di Roma, si va a caricare diversamente il sistema urbanistico (traffico, parcheggi, fognature). Per questo motivo, oltre al costo della pratica tecnica, è spesso richiesto il pagamento del contributo di costruzione, comunemente noto come oneri concessori.
L’ostacolo dei requisiti igienico-sanitari
L’errore più comune per chi investe in questi immobili è dare per scontata la fattibilità. Un locale commerciale o un ufficio potrebbe non avere le altezze minime (2,70 m per gli spazi abitativi), la superficie finestrata necessaria o i requisiti igienico-sanitari per essere considerato “residenza”.
Studio di Fattibilità con GLB Studio Tecnico Prima di acquistare un immobile con l’intento di cambiarne la destinazione d’uso, è vitale affidarsi a un tecnico esperto. Il Geometra Lorenzo Buonvino offre un servizio di studio di fattibilità preliminare per analizzare i vincoli del PRG di Roma, calcolare preventivamente gli oneri dovuti al Comune e gestire l’intera pratica, dal progetto fino alla variazione catastale finale.
